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2012首季房价或大降专家称经历三部曲楼市才健康

发布时间:2020-03-04 01:39:43 阅读: 来源:冷弯机厂家

明年房价或继续下探

多位房地产业内人士指出,当前的房地产调控政策效果已经相当明显,调控不动摇的基调也并未改变。预计房地产开发企业的资金回笼压力将日益加大,未来会有更多房企重新调整预期与楼盘销售价格,未来楼盘明显下调价格的现象将更加普遍。北上广深等一线城市的房价拐点或出现在明年一季度,届时房价可能出现更大幅度下调。业内人士预计一线城市房价降幅很可能达到10%至20%。

根据国家统计局最新公布的数据,11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况,与上月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有49个,持平的城市有16个。与10月份相比11月份环比价格下降的城市增加了15个。

根据亚豪机构的监测数据,2012上半年,北京市共有51个纯新盘计划入市,这51个项目预计提供至少4万套的商品住宅。亚豪机构市场总监郭毅表示,在当前的政策形势下,预计明年上半年北京商品住宅成交量将不会超过5万套,但上半年仅纯新盘的供应量就达到了4万套。如果再加上老项目后期推出的新房源,供过于求的市场状况将深度恶化,楼市库存很可能达到15万套,超过2008年的库存高峰。

调控细化支持合理需求

住建部部长姜伟新近日在全国住房城乡建设工作会议上表示,明年要继续坚持房地产调控不动摇,严格实施差别化住房信贷、税收政策,支持居民的合理购房需求,优先保证首次购房家庭的贷款需求。记者近日也从权威渠道获悉,部分一线城市拟考虑完善相关政策,以维护首次置业等刚需人群合理的购房需求。

聂梅生也表示,首套房不仅是刚性需求,也是民生保障。2012年还是要坚持房地产宏观调控,但是政策应该不会“一刀切”,区别二套房、商业地产的政策可能将会更明晰。

北京中原地产市场研究总监张大伟称,限购、限贷等政策执行以来,的确将多数投资、投机需求挤压出市场,但也导致不少刚需购房者被“误伤”。他举例称,“以在北京购买一套200万元的房产计算,如果在限贷政策执行前贷款100万元,按照当时的利率并享7折优惠来看,20年需要支付的利息款为47.5万元左右。而目前购房者贷款100万元,需支付贷款利息约86.8万元,购房成本增加接近40万元,接近房价的20%左右。”

张大伟认为,目前来看,因为大部分刚需购房者仍需要贷款购房,而贷款利息的上扬,使得房价即使下调20%,购房者的总支出依然上涨很快。

分析人士表示,明年的房地产宏观调控政策将更加考虑民生实际需求,调控机制日趋合理。预计2012年,相关部门针对居民的合理购房需求,特别是首套房购房需求将有所调整和支持。明年或将有更多的刚需购房者出手购房。“目前调控已初见成效,而在房价下调背景下,如何让自住需求得到实惠能够入市应该是后续政策出台的立足点。这在一定程度上也可以避免楼市过于萧条。”

行业整合提速房企理性回归

多位专家和房地产业内人士指出,2012年不仅仅是我国房价调整的关键一年,也是整个房地产行业深度整合的关键年。

北京房地产业协会秘书长陈志认为,在房价实质性降价拐点来临之前,房地产行业就将会有“大拐点”。据中原地产研究中心统计的数据,2011年1月至12月上半月股权交易市场共出现491宗房地产行业股权及资产交易(不包含关联交易),涉及金额超过1300亿元。其中,主业为房地产企业的产权交易多达253宗,约为去年全年同业并购宗数的2倍,并购金额超过900亿元。

张大伟认为,本轮调控将使行业集中度增加。大房企、品牌房企的份额将明显增加,部分小企业则被市场淘汰。“楼市入冬,现金为王。对于部分大企业来说,甚至可能会牺牲利润获得资金,万科、龙湖等企业最近都有接近成本线的销售。”

记者从国内几家龙头房企处了解到,未来几年内各自房企对客户人群、楼盘定价都已有相当严谨的判断,且定价都趋于理性。

国内某大型房企的项目经理习晓称:“集团对于未来每一个新楼盘的定位、开发、销售,甚至是长期配套都会有精细的规划。而且,规划已经精细到某个行业的准购房者的需求和潜在购买力。”他表示,对于大型房企而言,还有能力去转变过去在楼市暴利时代所习惯的盈利模式,而中小房企只能“自生自灭”。

聂梅生表示,未来房地产行业的调整会经历“三部曲”,保障房的上市将是“第一部曲”;限购政策等将会地区性的、时间性的微调和退出,以恢复商品房的市场属性,这是“第二部曲”;最后房产税将代替土地出让金,完成房地产行业的整体调整,促使整个行业正常、健康地发展,这是“第三部曲”。

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